Laurentiu Căpcănaru, Goldring, broker pe piața de capital
La început s-a crezut că REIT-urile sunt doar niște jucării cerute de brokerii plictisiți care nu mai au ce tranzacționa pe piața noastră și s-au gândit că n-ar strica să mai apară niște simboluri în platformă.
Când au început să fie cerute de piața imobiliară, explicația s-a schimbat: sigur trebuie să fie vreo manevră pusă la cale ca să nu mai plătească impozite mogulii din real-estate, după ani în care au avut marje grase și profituri babane. Păi nu știm noi?!
Cum înclinația de a omorî capra vecinului este aproape religie națională, simplul fapt că cineva ar putea beneficia de o facilitate fiscală activează instantaneu centrii nervoși ai resentimentului colectiv.
Deoarece discuția despre lege s-a suprapus peste un scandal major din zona imobiliară, simpla pronunțare a cuvintelor „real estate” a fost suficientă pentru ca toată lumea să facă un pas înapoi. Ca la Petru: până la cântatul cocoșului de trei ori, nimeni nu își mai amintea că a auzit vreodată de REIT-uri.
De partea cealaltă, Ministerul Finanțelor, prin datul sorții și prin menirea sa istorică, privește orice facilitate fiscală cu suspiciunea cu care un contabil privește o factură fără TVA.
Poate că, totuși, am început discuția despre REIT-uri exact de unde nu trebuia.
Ne-am certat despre facilități fiscale, despre imobiliari, despre dezvoltatori, despre brokeri și despre cine câștigă și cine pierde. Am început, ca de multe ori, cu întrebarea „cât ne costă?”, înainte să ne întrebăm „ce putem obține și de ce avem nevoie de un astfel de instrument?”.
De la depozit la capital care circulă
Avem bani. Ce facem cu ei? Nu este doar întrebarea mea. Este o întrebare care se aude tot mai apăsat și la nivel european. Ursula von der Leyen vorbea recent despre aproximativ 10.000 de miliarde de euro din economiile gospodăriilor europene aflate în depozite bancare și despre nevoia de a pune o parte din acești bani la lucru pentru companiile și economia europeană.
Și România are bani. La sfârșitul lunii iulie, populația avea în depozite bancare aproximativ 422,6 miliarde de lei, echivalentul a circa 80 de miliarde de euro, potrivit datelor BNR. La acestea se adaugă alte sute de miliarde de lei – zeci de miliarde de euro – în fondurile de pensii și în celelalte fonduri de investiții.
Dar România are nevoie și de capital. Pentru dezvoltare, dar și pentru recuperarea decalajelor. Are nevoie de investiții mari, pe termen lung, în infrastructură, energie, transport și în economie.
Avem, așadar, economisire și avem nevoie de capital pentru dezvoltare. Problema este cum facem ca o parte din banii aflați astăzi în depozite să ajungă în investiții.
Piața de capital este unul dintre canalele prin care economisirea poate ajunge să finanțeze economia. Dar pentru ca banii să facă acest drum, trebuie să existe instrumente în care oamenii să aibă încredere și pe care să le înțeleagă.
Iar aici începe, de fapt, povestea REIT-urilor.
Pentru că REIT-ul are un avantaj pe care multe dintre instrumentele pieței de capital nu îl au: este ușor de înțeles.
Investitorul vede ce cumpără, vede ce active sunt în spatele investiției și poate înțelege, fără să aibă nevoie de un doctorat în finanțe, de unde vine chiria. În Australia, piața îi numește sugestiv „mum and dad investors” – oameni obișnuiți care investesc din propriile economii, fără ca investițiile să fie meseria lor.
Nu cumpără pur și simplu promisiunea unor profituri viitoare, ci participă la un portofoliu de active reale care produc venituri.
Și poate că tocmai aici este una dintre șansele REIT-urilor în România. Pentru românul obișnuit cu banul la ciorap, depozitul bancar și, cel mult, un titlu de stat Tezaur-izat, trecerea către bursă nu este doar o problemă de randament. Este și una de încredere și de înțelegere a instrumentului. REIT-ul are o poveste simplă: știi ce este în spatele banilor tăi și de unde ar trebui să vină venitul.
Mai există o particularitate pe care n-ar trebui să o ignorăm: psihologia poporului român.
Neîncrederea este una dintre trăsăturile pe care Daniel David le consideră definitorii pentru români, vorbind despre un nivel ridicat de neîncredere interpersonală, care depășește cercul apropiat și afectează inclusiv capacitatea de cooperare.
În cazul banilor, această particularitate devine cu atât mai importantă. Românul este reticent atunci când trebuie să își pună economiile într-un instrument pe care nu îl înțelege, într-o instituție care nu îi inspiră încredere sau în spatele unei promisiuni pe care nu o poate verifica.
Iar aici se adaugă și un apetit relativ redus pentru risc. În modelul cultural al lui Geert Hofstede, România are un scor de 90 din 100 la evitarea incertitudinii, unul dintre cele mai ridicate niveluri din Europa. Preferăm regulile clare, predictibilitatea și situațiile în care riscurile pot fi anticipate.
Românul nu fuge neapărat de risc. Fuge mai degrabă de riscul pe care nu îl înțelege.
Succesul emisiunilor Fidelis spune și el ceva despre această psihologie: atunci când instrumentul este clar, emitentul inspiră încredere, iar investitorul înțelege ce primește în schimbul banilor săi, trecerea de la depozit la investiție devine mai ușoară.
Poate funcționa aceeași logică, într-o altă formă, și în cazul REIT-urilor?
REIT-ul poate vorbi, într-un fel, aceeași limbă. Nu pentru că ar fi lipsit de risc – o acțiune REIT rămâne o acțiune, iar prețul ei poate urca sau coborî, în funcție de piața de capital și de evoluția activelor pe care le deține –, ci pentru că în spatele ei există ceva ce investitorul român poate înțelege instinctiv: un activ concret, care poate fi văzut, evaluat și care produce un venit.
Miza reală: recircularea capitalului
Ideea este simplă: să nu fii nevoit să vinzi un activ ca să poți folosi din nou capitalul investit în el.
Aici apare adevărata miză a REIT-ului: nu doar să investească în imobiliare, ci să permită recircularea capitalului.
Prin intermediul unei structuri de tip REIT, un activ care produce venituri poate fi introdus într-un vehicul listat, iar capitalul atras poate fi folosit pentru noi investiții. În felul acesta, activele existente pot contribui la finanțarea celor viitoare.
În fond, aici este una dintre funcțiile esențiale ale piețelor de capital: să creeze legătura dintre economisire și investiție și să permită capitalului să circule către proiectele în care poate fi folosit mai eficient.
Pentru investitor, REIT-ul înseamnă acces la active pe care altfel nu le-ar putea cumpăra individual. Pentru proprietarul activului, poate însemna acces la o bază mai largă de capital și posibilitatea de a-și debloca o parte din banii deja investiți.
Pentru piața de capital, înseamnă un nou tip de emitent și o nouă categorie de active investibile, lărgind totodată universul de plasamente disponibile pentru investitorii instituționali.
Pentru economie, miza este mai mare: transformarea unei părți din economisirea existentă în capital disponibil pentru investiții pe termen lung.
De aceea, discuția despre REIT-uri nu ar trebui redusă la întrebarea dacă un anumit regim fiscal este mai favorabil sau mai puțin favorabil.
Sigur că fiscalitatea contează. Un astfel de vehicul trebuie să aibă un regim fiscal coerent, altfel nu poate concura cu structurile existente și nu își poate îndeplini rolul economic.
Dar fiscalitatea este condiția de funcționare a instrumentului, nu rațiunea pentru care îl construim.
Rațiunea este să existe un canal transparent, reglementat și accesibil prin care capitalul privat să poată finanța active care produc venituri și să permită acestui capital să circule mai departe.
Nu toate activele sunt potrivite pentru o astfel de structură. Nu toate sectoarele au aceleași nevoi de capital și nu orice companie care deține active imobiliare trebuie transformată într-un REIT.
Dar există domenii în care combinația dintre active reale, venituri recurente, investiții mari și nevoia de capital pe termen lung poate face ca un astfel de instrument să fie deosebit de interesant.
Merită să privim REIT-ul nu prin definiția lui juridică, ci prin ceea ce poate face în economie.
Ce active poate finanța? Ce capital poate atrage? Cine poate investi? Și ce sectoare românești ar putea beneficia de apariția unui asemenea canal de finanțare?
De aici începe, de fapt, discuția despre piața pe care am putea să o construim.
COMMENTS