Un apartament de 55 de metri pătrați, cumpărat cu un avans de 15% și un credit pe 25 de ani, ar lua 56,3% din salariul mediu net. După plata ratei și a coșului minim de trai, unui salariat cu venit mediu i-ar mai rămâne 47 de euro pe lună. Calculul, făcut de Institutul pentru Orașe Vizionare (IOV) și prezentat la Affordable Housing Summit Romania, arată unde se rupe astăzi drumul spre o locuință: nu la prețul din anunț, ci la ce rămâne din salariu după plata ratei.
Summitul, organizat de Federația Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă (FIDES) alături de Confederația Patronală Concordia pe 5 octombrie, de Ziua Mondială a Locuirii, la Palatul Parlamentului, a reunit peste 200 de reprezentanți ai instituțiilor europene și naționale, ai administrației locale, ai băncilor, ai investitorilor și ai dezvoltatorilor. Concluziile evenimentului pot fi rezumate în trei direcții: un program național de locuire accesibilă, adaptat nevoilor locale; un cadru legislativ și financiar funcțional, inclusiv pentru parteneriatele public-private (PPP) și pentru societățile de investiții imobiliare (Real Estate Investment Trusts, REIT); constituirea unui Hub național pentru locuirea accesibilă și pregătirea primului portofoliu de proiecte-pilot.
„Avem una dintre cele mai mari ponderi de proprietari din Europa, dar patru din zece români locuiesc în spații supraaglomerate. A deține o locuință nu înseamnă a avea locuința de care ai nevoie. Pentru a trece de la politici la proiecte și de la proiecte la locuințe pe care oamenii și le pot permite, avem nevoie de un program național și de reguli care să funcționeze, inclusiv pentru parteneriatele public-private și pentru REIT”, a declarat Constantin Sebeșanu, președintele FIDES.
Proprietari, dar înghesuiți
Datele prezentate la summit arată paradoxul. În 2025, 93,2% dintre români locuiau într-o locuință deținută de gospodărie, a doua cea mai mare pondere din Uniunea Europeană, iar 92% locuiau într-o casă proprie fără niciun credit pe ea. În același timp, 40,4% trăiau în locuințe supraaglomerate, față de 16,8% media UE, cea mai mare rată din Uniune. Restanțele la chirie, rată, utilități sau cumpărături în rate s-au dublat în patru ani, de la 9,4% în 2021 la 18,5% în 2025, cea mai mare creștere din UE.
„Locuința este relativ accesibilă. Finanțarea ei, nu”, a fost concluzia prezentării susținute de Florian Filat, director executiv al IOV. Rata de 56,3% din model depășește pragul de 45% pe care Banca Națională a României îl permite la prima locuință. Prezentarea Colliers, susținută de Gabriel Blăniță, Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, a completat imaginea: doar 1% dintre români locuiesc într-o casă cu credit ipotecar în derulare și 7% în chirie, față de 27%, respectiv 35% în zona euro.
Matthew Baldwin, șeful Grupului operativ pentru locuințe al Comisiei Europene, a mutat discuția în zona economiei și a spus că locuirea este un drept fundamental, nu un privilegiu. Este și o problemă pentru economie și pentru locurile de muncă, inclusiv pentru mobilitatea forței de muncă, a mai spus oficialul european. Baldwin a îndemnat România să fie prima țară din regiune care lansează un astfel de program.
Concordia a adus în această ecuație perspectiva angajatorilor. Dan Șucu, președintele Confederației Patronale Concordia, a amintit rolul programului „Prima Casă” după criza din 2009–2011: „Pe baza acestui program, România a ieșit din criză.” Concluziile summitului recomandă ca angajatorii mari și confederațiile patronale să aducă date concrete din piața muncii despre locurile în care costul locuirii blochează recrutarea și retenția, inclusiv pentru profesori, medici, polițiști și alți angajați esențiali.
Banii publici nu ajung
Politica de coeziune 2021–2027 susține investiții în locuințe sociale și accesibile de 500,5 milioane de euro din fonduri europene, din care 206,5 milioane au fost direcționate către domeniu prin revizuirea de la jumătatea perioadei, potrivit Ministerului Investițiilor și Proiectelor Europene. Accesul la aceste fonduri nu este automat: depinde de regulile fiecărui program, de eligibilitatea investițiilor și de proiecte pregătite. Dragoș Pîslaru, ministrul interimar al Investițiilor și Proiectelor Europene, a spus că ceea ce lipsește cu adevărat în România, în acest moment, este o viziune coordonată asupra sectorului locuințelor. Pasul următor, în opinia ministrului, este trecerea de la finanțarea publică directă la mecanisme care atrag capital privat.
Orsolya-Mária Kövér, secretar de stat în Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA), a ajuns la aceeași concluzie: „Avem puțini bani pentru locuințele sociale, deci trebuie ca o agenție națională pentru locuire să gestioneze toate fondurile. Trebuie să creăm arhitectura corectă pentru finanțarea corectă a planului de locuire.”
„În România suntem destul de norocoși: avem specialiști, avem finanțare, dar nu avem mecanismele principale de utilizare a banilor”, a declarat Venera Vlad, director asociat la Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD). Nevoia este mare mai ales în marile municipii, a arătat ea, iar BERD lucrează în acest sens cu Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA), Ministerul Investițiilor și Proiectelor Europene și cu municipalitățile.
Reguli pentru capitalul privat
Pentru investitorii și dezvoltatorii pe care FIDES îi reprezintă, aici este miezul problemei: capitalul privat poate construi locuințe accesibile doar dacă regulile sunt stabile și previzibile. Parteneriatele public-private au fost gândite în România pentru infrastructura mare. Sergiu Manea, CEO al BCR, a pus întrebarea practică: cât durează adaptarea lor la proiecte mai mici, de locuințe.
De aceea, FIDES susține un cadru pentru parteneriatele public-private adaptat proiectelor de locuire, cu riscuri și beneficii repartizate clar și cu efectele asupra bugetului public evaluate transparent pentru fiecare model, precum și adoptarea, promulgarea și operaționalizarea legii privind societățile de investiții imobiliare, aflată în procedură legislativă la Camera Deputaților. REIT-urile ar putea aduce capital pe termen lung pentru locuințe de închiriat, într-o țară în care chiria este încă o excepție. Unde există sprijin public, beneficiarii, chiriile sau prețurile și durata obligațiilor de accesibilitate trebuie însă fixate de la început.
Un Hub care să lege nivelurile
Concluziile summitului descriu și cum ar trebui să funcționeze sistemul: proceduri simple, previzibile și fără blocaje, o capacitate centrală solidă, care să coordoneze programul și să structureze finanțarea, și sprijin tehnic pentru autoritățile locale, astfel încât acestea să poată acționa rapid acolo unde decizia lor este esențială.
Piesa care leagă aceste niveluri este un Hub național pentru locuirea accesibilă. Ideea are deja un cadru european: Matthew Baldwin a prezentat platforma pan-europeană de investiții în locuințe a Comisiei, care va funcționa prin huburi naționale de finanțare. La nivel național, MDLPA lucrează deja la o astfel de structură. „Încercăm să pregătim instrumentele naționale practice pentru a pune în aplicare acest program. Pentru Hub-ul național pentru locuire, acum facem parteneriate ca să îl formăm”, a spus Orsolya-Mária Kövér.
FIDES propune ca Hub-ul să fie constituit printr-un acord de cooperare, cu un coordonator public și un secretariat tehnic, la care să fie invitate autoritățile, instituțiile de finanțare, dezvoltatorii, operatorii de locuințe, confederațiile patronale și societatea civilă. Mandatul lui ar fi practic: identificarea cererii și a proiectelor eligibile, pregătirea unui portofoliu de proiecte finanțabile și formularea de propuneri pentru eliminarea blocajelor administrative. Inițiativa similară lansată în Franța în septembrie este o sursă de inspirație, nu un model de copiat integral.
În perioada următoare, FIDES va transmite concluziile summitului participanților și partenerilor, va invita autoritățile, instituțiile de finanțare și ceilalți actori implicați la o întâlnire de constituire a Hub-ului și va centraliza propunerile concrete de proiect. Mandatul Hub-ului și primul portofoliu de proiecte vor fi definite împreună cu instituțiile care acceptă să participe. Federația include și dialogul privind legea REIT între prioritățile sale legislative.
„Ca dezvoltatori și investitori, ne asumăm și propria responsabilitate: nu doar să cerem politici mai bune, ci să venim cu propuneri și proiecte care le pot pune în practică. Valoarea acestui summit se va măsura prin ceea ce construim după el”, a adăugat Constantin Sebeșanu.
Concluziile complete ale summitului vor fi disponibile pe federatiafides.eu/summit2026.
Summitul a fost organizat de FIDES alături de Confederația Patronală Concordia, cu sprijinul partenerilor instituționali Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației și BERD, al partenerului fondator One United Properties, al sponsorilor CEMACON, BCR, Raiffeisen Bank, KPMG și STC Partners și al partenerilor de conținut Institutul pentru Orașe Vizionare, Colliers și Imobiliare.ro, cu sprijinul Asociației Societăților de Arhitectură din România.
COMMENTS