„România are nevoie să accelereze dezvoltarea a trei infrastructuri esențiale: energia, apărarea și infrastructura digital. REIT-urile ar putea contribui la deblocarea unor investiții, oferind acces la o bază mai largă de investitori și reducând dependența de finanțarea bancară. Ar trebui să permitem includerea în această categorie de investiții și a unor asemenea active, precum și a altor categorii de infrastructură eligibilă, nu doar a proprietăților imobiliare tradiționale. Trebuie să acționăm rapid, pentru că proiectele de infrastructură digitală se vor îndrepta către țările care oferă energie, predictibilitate și acces la capital”, spune Mihai Manole, managing partner al Tema Energy.
De ce ar avea România nevoie de REIT și ce problemă de finanțare ar putea rezolva acestea?
România are nevoie de mecanisme care să mobilizeze capital privat către investiții productive, în special în domeniile care necesită finanțări importante și au perioade lungi de recuperare.
În industria centrelor de date, problema este foarte concretă. Avem proiecte anunțate în România care totalizează aproximativ 1,8 GW, propuse de investitori din real estate, energie, logistică și alte domenii. Interes există, dar accesul la finanțare este dificil, iar dezvoltatorii locali întâmpină obstacole importante în obținerea creditelor bancare.
Tema Energy, în calitate de principal integrator de infrastructură pentru centre de date din România, este direct interesată de dezvoltarea acestei piețe. Avem în mod curent discuții cu investitori și dezvoltatori interesați de proiecte de mari dimensiuni, unele cu un potențial foarte ridicat, dar a căror realizare depinde în mare măsură de disponibilitatea capitalului.
Din această perspectivă, consider că REIT-urile ar putea contribui la deblocarea unor investiții, oferind acces la o bază mai largă de investitori și reducând dependența de finanțarea bancară.
Ar putea REIT-urile să aibă relevanță și pentru infrastructură – energie, utilități, transport sau telecomunicații?
Cu siguranță, iar centrele de date sunt un exemplu foarte bun al convergenței dintre real estate și infrastructura strategică. Un data center este simultan o clădire și o infrastructură digitală complexă, care integrează alimentare electrică redundantă, răcire, securitate și conectivitate.
În plus, centrele de date au caracteristici potrivite pentru modelul REIT: contracte pe termen lung, venituri recurente și fluxuri financiare relativ predictibile. Companii internaționale precum Equinix, Digital Realty sau Iron Mountain demonstrează deja viabilitatea acestui model.
Cred că România ar trebui să permită includerea unor asemenea active, precum și a altor categorii de infrastructură eligibilă, nu doar a proprietăților imobiliare tradiționale.
Cum ar putea REIT-urile să mobilizeze capital privat pentru proiecte cu investiții foarte mari și recuperare pe termen lung?
Dezvoltarea unui centru de date presupune investiții de zeci sau sute de milioane de euro, urmate de extinderi și modernizări permanente. Finanțarea exclusiv prin capital propriu și credite bancare poate limita semnificativ dezvoltarea.
REIT-urile permit atragerea capitalului de la investitori individuali și instituționali, inclusiv pentru portofolii de active, ceea ce poate diversifica riscurile și susține investițiile succesive. Pentru dezvoltatorii români, un asemenea mecanism ar putea face diferența între un proiect care rămâne la stadiul de intenție și unul care ajunge efectiv în construcție.
Consider că România are nevoie să accelereze dezvoltarea a trei infrastructuri esențiale: energia, apărarea și infrastructura digitală. În primele două domenii vedem deja investiții importante. În infrastructura digitală suntem încă la început, iar REIT-urile ar putea contribui semnificativ la dezvoltarea acestei piețe.
Ar putea REIT-urile să ofere investitorilor români o alternativă la depozite, obligațiuni sau investiții directe?
Da. Un investitor individual nu poate finanța direct construcția unui centru de date de 100 de milioane de euro, dar ar putea investi într-un vehicul listat care deține asemenea active.
REIT-urile pot oferi atât venituri recurente prin dividende, cât și potențial de apreciere a capitalului, cu riscurile aferente investițiilor bursiere. Ar reprezenta o alternativă de diversificare și ar contribui la conectarea pieței de capital cu economia reală.
Ce ar câștiga economia românească dacă mai multe economii ar fi direcționate către active productive?
În primul rând, am transforma capitalul disponibil în investiții, locuri de muncă și capacități productive. Un centru de date generează activitate pentru un întreg ecosistem: proiectare, construcții, echipamente electrice, răcire, conectivitate, certificare și operare.
Din experiența noastră, asemenea proiecte mobilizează numeroși furnizori și specialiști, iar investițiile continuă și după punerea în funcțiune, prin extinderi și modernizări. Ulterior, infrastructura respectivă susține dezvoltarea serviciilor cloud, a inteligenței artificiale și a economiei digitale. Efectul economic depășește astfel cu mult valoarea investiției inițiale.
Cât de importantă este flexibilitatea legislației REIT?
Este esențială. Dacă limităm REIT-urile la birouri, spații comerciale și proprietăți rezidențiale, riscăm să ratăm oportunități importante în infrastructura digitală și energetică.
Avem nevoie de un cadru legislativ care să recunoască particularitățile acestor active, dar care să asigure în același timp transparență, guvernanță și protecția investitorilor. Predictibilitatea fiscală este la fel de importantă, deoarece discutăm despre investiții planificate pe decenii.
Există deja exemple regionale, precum Bulgaria și Ungaria, care au introdus și utilizează regimuri REIT. Cred că România poate valorifica această experiență și sper ca proiectul legislativ aflat în Parlament să fie adoptat cât mai curând, într-o formă care să permită inclusiv finanțarea infrastructurii digitale.
Ce putem prelua din exemplele internaționale și ce ar trebui evitat?
Statele Unite reprezintă cel mai relevant exemplu, prin operatori precum Equinix și Digital Realty, care utilizează structuri REIT pentru a atrage capital și a finanța dezvoltarea unor portofolii globale de centre de date.
Și în Europa există exemple interesante. În Marea Britanie, Tritax Big Box REIT, un investitor specializat inițial în proprietăți logistice, și-a extins activitatea către centre de date, având un portofoliu de oportunități de dezvoltare de peste 1 GW. În Germania, operatorii internaționali organizați ca REIT-uri, precum Equinix și Digital Realty, au investiții importante în infrastructura digitală din Frankfurt.
Mai aproape de România, Bulgaria și Ungaria demonstrează că asemenea mecanisme pot funcționa și pe piețele de capital din Europa Centrală și de Est, chiar dacă nu avem încă exemple locale consacrate de REIT-uri specializate în centre de date.
România ar trebui să preia în primul rând disciplina financiară, transparența și accesul la piețele de capital. Trebuie însă să evităm un cadru legislativ excesiv de restrictiv sau instabil fiscal. În același timp, REIT-urile nu pot transforma automat un proiect într-o investiție viabilă. Sunt necesare contracte comerciale solide, acces la energie și un model economic sustenabil.
Care ar putea fi cel mai important efect pozitiv al REIT-urilor în următorii 5-10 ani?
Mi-aș dori să vedem o industrie locală de centre de date mult mai puternică, cu proiecte relevante, finanțate inclusiv prin capital românesc și capabile să atragă clienți internaționali.
România are avantaje importante: poziția geografică, mixul energetic diversificat și competențele tehnice. Avem deja un pipeline de proiecte anunțate de aproximativ 1,8 GW. Dacă doar o parte dintre acestea ar deveni realitate, am putea vorbi despre investiții de miliarde de euro și despre un impact economic major.
Din perspectiva Tema Energy, vedem direct interesul pentru asemenea investiții și credem că piața ar putea crește mult mai rapid dacă ar exista mecanisme de finanțare adaptate dimensiunii și particularităților acestor proiecte.
Sper ca legislația REIT-urilor să treacă de Parlament și să ofere un impuls real investițiilor. Trebuie să acționăm rapid, pentru că proiectele de infrastructură digitală se vor îndrepta către țările care oferă energie, predictibilitate și acces la capital.
În definitiv, nu discutăm doar despre finanțarea unor clădiri, ci despre capacitatea României de a deveni un participant relevant în economia digitală și în industria globală a inteligenței artificiale.
COMMENTS